Anhang

Allgemeine Informationen

Die Zug Estates Holding AG mit Sitz in Zug, Schweiz, ist eine schweizerische Aktien­gesellschaft, deren Aktien an der Schweizer Börse SIX Swiss Exchange kotiert sind.

Grundlagen

Die vorliegende, nicht geprüfte Konzernrechnung wurde in Überein­stimmung mit der Fachempfehlung zur Rechnungslegung Swiss GAAP FER 31 sowie den besonderen Bestimmungen für Immobilien­gesellschaften von Art. 17 der Richtlinie betreffend Rechnungslegung der SIX Swiss Exchange erstellt und vermittelt ein den tatsäch­lichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage.

Die in der vorliegenden Konzernrechnung angewandten Konsolidierungs- und Bewertungsgrundsätze sind unverändert zu den in der Konzern­rechnung per 31. Dezember 2018 wiedergegebenen Grundsätzen.

Bewertungsmethode und Bewertungstechnik für die Immobilien

Als Grundlage für die Bewertung der zu Renditezwecken gehaltenen Immobilien dienten die per 30. Juni 2019 durchgeführten Verkehrs­wertschätzungen (Update-Bewertungen) durch einen anerkannten unabhängigen Immobilienexperten (Wüest Partner AG) nach der DCF-Methode. Die Bewertungsmethodik und -technik wurde im Rahmen der Halbjahresrechnung 2019 gegenüber dem Vorjahr nicht verändert.

Konsolidierungskreis

Der Konsolidierungskreis blieb gegenüber dem Jahresabschluss
per 31. Dezember 2018 unverändert.

Änderung der Konsolidierungsgrundsätze im Vergleich zum Halbjahresbericht 2018

Im Rahmen des bestehenden Wahlrechts zum Ausweis von Gemein­schafts­organisationen (Swiss GAAP FER 30.3) hat sich Zug Estates entschieden, ihren Anteil an der Miteigentümergemeinschaft Metalli in der Konzernrechnung per 31. Dezember 2018 erstmals nach den Regeln der Quotenkonsolidierung auszuweisen. Bis dahin wurde der anteilige Rohgewinn aus dieser Miteigentümergemeinschaft gemäss der Equity-Methode als anteiliger Rohgewinn netto im Liegenschaftenertrag ausgewiesen. Neu werden die entsprechenden Abschlusspositionen anteilig den einzelnen Bilanz- und Erfolgsrechnungspositionen zugeordnet.

Die Zug Estates Gruppe hält zwar mit 72.25% den überwiegenden Kapitalanteil, hat aber mit einem Stimmenanteil von 7.69% keine Beherrschungsgewalt über die Miteigentümergemeinschaft Metalli. Die neue Darstellungsform führt sowohl zu einem transparenteren Ausweis der Berichterstattung als auch zu einer erhöhten Vergleichbarkeit mit Mitbewerbern.

Gemäss Swiss GAAP FER Rahmenkonzept Ziffer 30 wird diese Anpassung des Konsolidierungskreises als Neubeurteilung eines bestehenden Wahl­rechts innerhalb der Fachempfehlung klassifiziert. Diese Änderung der Grund­sätze der Rechnungs­legung verlangt die Korrektur der Vorjahres­zahlen im aktuellen Halbjahresbericht. Entsprechend werden die relevanten Finanzzahlen für das erste Halbjahr 2018 so dargestellt, wie wenn die neuen Grundsätze der Rechnungs­legung schon immer angewendet worden wären (Restatement). Das Konzern­ergebnis per 30. Juni 2018  erhöhte sich dadurch um TCHF 420. Nachfolgend sind die Veränderungen auf Positionen der Bilanz und der Erfolgsrechnung tabellarisch dargestellt.

Veränderungen Bilanz durch Restatement

Veränderungen Erfolgsrechnung durch Restatement

1

  

Renditeliegenschaften, Renditeliegenschaften im Bau und unbebaute Grundstücke

Die Diskontsätze für die Bewertung der Renditeliegenschaften und der Rendite­liegenschaften im Bau bewegten sich am Bilanzstichtag in einer Bandbreite von real 2.8 bis 3.4% (31. Dezember 2018: 2.8 bis 3.5%).

2  Finanzverbindlichkeiten

Die Finanzverbindlichkeiten von TCHF 631 178 per 30. Juni 2019
(31. Dezember 2018: TCHF 554 546) gliedern sich in Hypothekardarlehen bei Finanzinstituten im Umfang von TCHF 531 344 (31. Dezember 2018: TCHF 454 744) sowie eine am 17. Februar 2017 liberierte Anleihe mit einer fünfjährigen Laufzeit und einem Bilanzwert von TCHF 99 834
(31. Dezember 2018: TCHF 99 802).

Das Emissionsvolumen der Anleihe betrug TCHF 100 000. Die Differenz zum Bilanzwert bilden Emissionskosten, die über die Laufzeit der Anleihe amortisiert werden.

Die Finanzverbindlichkeiten gliedern sich nach Fälligkeit wie folgt:

Die durchschnittliche Restlaufzeit des verzinslichen Fremdkapitals beträgt 4.6 Jahre (31. Dezember 2018: 5.4 Jahre). Der durchschnittliche kapitalgewichtete Zinssatz aller verzinslichen Finanzverbindlichkeiten liegt bei 1.7% (31. Dezember 2018: 1.8%).

Zur Sicherung der langfristigen Finanzverbindlichkeiten sind Liegenschaften mit einem Bilanzwert von TCHF 1 087 981
(31. Dezember 2018: TCHF 1 072 626) belastet.

In der Berichtsperiode wurden Fremdkapitalzinsen im Umfang von TCHF 2 069 (Vorperiode: TCHF 1 731) aktiviert.

3  Aktienkapital

Das Grundkapital setzt sich per 30. Juni 2019 wie folgt zusammen:

Im ersten Halbjahr 2019 hat die Zug Estates Holding AG keine eigenen Aktien verkauft (Vorperiode: 5 592 Namenaktien Serie B zum durchschnittlichen Preis von CHF 1 734.50).

Per 30. Juni 2019 hält die Zug Estates Holding AG keine eigenen Aktien (31. Dezember 2018: keine eigenen Aktien).

Die nicht ausschüttbaren gesetzlichen Reserven betragen per
30. Juni 2019 TCHF 7 625 (31. Dezember 2018: TCHF 7 625).

4  Kennzahlen und Konzernergebnis pro Aktie

Das Eigenkapital pro Aktie zeigt sich wie folgt:

Der NAV zu Marktwert je Aktie berechnet sich wie folgt:

Das Konzernergebnis ohne Neubewertungserfolg entspricht dem Konzernergebnis ohne den Erfolg aus Neubewertung Renditeliegenschaften, ohne den Erfolg aus Verkauf von Renditeliegenschaften und Wertschriften und sich daraus ergebenden zurechenbaren Steuern.

Das Ergebnis pro Aktie berechnet sich wie folgt:

5  Liegenschaftenertrag

Die ausgewiesenen Erlöse aus Vermietung von Liegenschaften von TCHF 26 744 (1. Halbjahr 2018: TCHF 25 170) stellen Ist-Mieterträge dar.
In dieser Position sind die Einnahmen aus sämtlichen Liegenschaften enthalten.

Die einzelnen Vertragsverhältnisse mit externen Mietern zeigten zum Bilanzstichtag auf Basis des annualisierten Soll-Mietertrags folgende Fälligkeiten:

Die fünf wichtigsten Mietergruppen trugen per 30. Juni 2019 zusammen 22.5% (per 31. Dezember 2018: 22.5%) der annualisierten Soll-Mieterträge bei.

6  Segmentsberichterstattung

Die Geschäftstätigkeit der Gruppe gliedert sich in die Geschäftsbereiche Immo­bilien und Hotel & Gastronomie.

Sämtliche erzielten Umsätze wurden im Kanton Zug erwirtschaftet.

Das Eigentum am gesamten Portfolio – also Rendite- wie auch Betriebsliegenschaften – liegt beim Geschäftsbereich Immobilien. Bei einer integrierten Betrachtung des Geschäftsbereichs Hotel & Gastronomie, das heisst bei Zurechnung der von diesem genutzten Liegenschaften sowie sämtlicher damit verbundenen Aufwendungen und Gutschrift der an den Geschäftsbereich Immobilien bezahlten Miete, hat der Geschäftsbereich Hotel & Gastronomie in der Berichtsperiode ein operatives Ergebnis von CHF 2.0 Mio. (Vorjahresperiode: CHF 2.3 Mio.) erwirtschaftet.